מליאת הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת החוק שהוגשה ע"י שר האוצר לעידוד הקמת קרנות ריט בדגש על השקעה בפרויקטים של דיור להשכרה

שר האוצר משה כחלון: "הטיפול במשבר הדיור חייב לכלול פתרון לשוכרי הדירות במקביל ליצירת היצע מאסיבי של דירות לרכישה. שוק מוסדי הינו הכרחי ליצירת מלאי משמעותי של דירות לשכירות ארוכת טווח כחלק מהפתרון הכולל של משבר הדיור".

מליאת הכנסת אישרה אתמול בקריאה ראשונה את הצעת החוק שנועדה לעודד הקמה של קרנות להשקעה במקרקעין ("ריט"), שלראשונה תוכלנה להשקיע בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך.  בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים והורדת הביקוש לדירות מצד משקיעים. הצעת החוק מטפלת גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים וברשות ניירות ערך, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים  לקרן. 
  
המונח ריט הינו ראשי התיבות REIT של המילים Real Estate Investment Trust. מדובר בקרנות שתכליתן השקעה בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת נכסי נדל"ן מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה. מאז חקיקת התשתית הרגולטורית להקמת קרנות הריט בישראל בשנת 2006 הוקמו שתי קרנות בלבד, זאת לעומת קרנות הריט בעולם שהולכות וצוברות תאוצה. על רקע זאת, גובשו ברשות המסים בשיתוף עם הרשות לניירות ערך המלצות לשחרור חסמים שזוהו כחסמים המרכזיים המונעים הקמה של קרנות ריט חדשות. 
 
במסגרת התיקונים המוצעים, יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן. 
 
תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד שעל פי החוק כיום כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ב-50% או יותר מהמניות בה, החוק המוצע יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן.  
 
בנוסף, הצעת החוק מאפשרת ומעודדת רכישת נדל"ן להשכרה למגורים לטווח ארוך, וזאת לאחר דיונים אינטנסיביים שהתקיימו בין רשות המסים, אגף תקציבים, מטה הדיור במשרד האוצר, חברת "דירה להשכיר", רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה. כך, על פי הצעת החוק יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים. באופן זה קרנות הריט יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים. כן תוכל הקרן להשתתף במכרזים של המדינה לנדל"ן להשכרה (או לרכוש את הזכויות ממי שזכה במכרז), לרכוש פרויקטים שתקדם חברת "דירה להשכיר", וכן לרכוש קרקעות פרטיות בהתאם לתנאים שנקבעו. 
 
על מנת לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה בהתאם למודל המימון המקובל בענף, הוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר לקרן הריט, כך שהן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. 
 
שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעורי המס שיחולו על קרן שתרכוש נדל"ן להשכרה לטווח ארוך ועל בעלי מניותיה, וזאת במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות ולרכישת הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך. ברכישת נדל"ן כאמור, הן תמורת מניות והן תמורת מזומן, תשלם הקרן 0.5% מס רכישה (במקום מס הרכישה החל היום על קרקע או על דירות מגורים, לפי העניין). בנוסף, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.

 

 

רואי חשבון, יועצי מס, עורכי דין – פורטל המסים שלכם ובשבילכם

You may also like...

כתיבת תגובה