בעסקת נטו עלול הרוכש להתחייב בתשלום קנסות שהוטלו על המוכר ו"ע 112-09 שדפאן להשקעות

מאת: רו"ח סלי אילון

 

עסקאות נטו, בהן חבויות המס משולמות על ידי הקונה, הינן עסקאות מקובלות כיום. היתרון שלהן הוא מידת הוודאות שמקבל המוכר בעסקה, כשהוא מקבל סכום ידוע מראש, מבלי להיות חשוף לחבויות מס שבח שיכולות להקטין או להגדיל את סכום הנטו שישאר לו, במקרה שהמיסים ישולמו על ידו.

אלא, שיש לשים לב גם לתשלומים נוספים שאינם מס שבח, ויכולים להשפיע על התמורה נטו. בין אם אנחנו מייצגים את המוכרים או את הקונים, הרי שכדאי לקבוע במפורש בהסכם המכר אילו תשלומים ישולמו על ידי המוכר ואיזה על ידי הקונה. כך, למשל, ריבית והפרשי הצמדה – כדאי לקבוע במפורש בהסכם על מי יחולו.

כנ"ל לגבי קנסות. ועדת הערר קובעת כי אם מדובר בקנסות שיש בהן אפקט עונשי/פלילי, לא ניתן להעביר את חבותן לאחר, שכן עבירה שבמהותה היא פלילית לא יכולה לעבור לאדם אחר, גם בהסכם.

אנחנו רואים שוב ושוב את החשיבות העצומה שיש בניסוח נכון של הסכמי מכר. העיקרון נכון לכל הסכם באשר הוא, אך בנושאי מכירת מקרקעין הוא מקבל משנה תוקף מכיוון שמדובר בסכומים גדולים, ולכן בחשיפות גדולות ללקוחות, וכן מכיוון שמדובר בדיני מיסים, שהם מסובכים ומורכבים, וחוקים אלו משפיעים באופן מהותי על הסכום נטו שנשאר בידי הלקוח בסיום העסקה. 

יתרה מכך – בכל פעם שישנה אי בהירות בהוראות ההסכם, קחו בחשבון שיתכן ואי הבהירות לא נעלמה מעיני הצד שכנגד, אלא שנוח לו להשאיר אותה כך, מסיבות מסחריות. לכן, כמייצגים את הצד השני, אולי כדאי להעלות את העניין בעת ניסוח ההסכם ולהבהיר אותו.

ונוסיף:, יתכן וניסוח הסכם שחסרים בו התייחסויות מדויקות לענייני המס יכול לגרור אחריו קביעה כי ההסכם לא השתכלל. אזכיר את רשימת עציוני, ואומר כי במקרה בו לא מתייחסים הצדדים בהסכם לחובת תשלומים נלווים למס, ותשלומים אלו הינם בסכום מהותי, ניתן לטעון כי התמורה לא נקבעה, ואין נוהג לפיו אפשר להשלים את החסר, ולכן אין מסוימות המשכללת את ההסכם. 

במקרה הזה, לאחר ביצוע עסקת נטו, חתמו חלק מהקונים על הסכם עם מיסוי מקרקעין בקשר לתשלומי המס והקנסות. בהסכם נאמר כי מסמ"ק יפעל לבטל שני שלישים מסכום הקנס על אי הגשת הצהרה במועד, וכן שהקונים לוקחים על עצמם את תשלום המס.

הקונים לא עמדו בהסכם, משום שלא שילמו – לטענת מסמ"ק – את המיסים החלים. לכן, מסמ"ק הטיל את מלוא הקנס מבלי להפחיתו, וחייב את הקונים בריבית והפרשי הצמדה, ואף החל בהליכי הוצאה לפועל. הקונים פנו בטענות שונות והשיגו עיכוב הליכים, ולבסוף הגיע בירור העניין לוועדת הערר, שקבעה:

1. העוררים הטעו את הועדה ובכך השיגו עיכוב הליכי הוצל"פ, דבר שלא היו משיגים אם היו מוסרים את כל הפרטים הרלוונטיים.

2. הקנס על אי הצהרה במועד הינו עבירה של המוכרים אבל גם של הקונים, ולכן הקונים ישאו בתשלומו כפי שהתחייבו. אילו היה מדובר בקנס המוטל על המוכרים בלבד, המוכרים לא רשאים לקבל על עצמם את התשלום שכן מדובר בעבירה שבמהותה פלילית. (בדעת מיעוט כותב אחד מחברי הועדה כי יש להבחין בין אי הצהרה על ידי המוכרים, שיש לה את הקנס שלה והוא יוטל על מוכרים בלבד, לבין אי הצהרה על רכישת הזכות על ידי הרוכשים, שהיא חובה נפרדת ומוטל עליה קנס נפרד).

3. העוררים לא ציינו בטענותיהם כי על פי החוק חייבים גם הם בהצהרה על רכישת הזכות, וזו לא נמסרה. ועדת הערר קובעת כי  אי הבאת כל הוראות החוק בעניין מסוים כמוה כהטעיה.

 

סלי אילון ושות' משרד רואי חשבון

 

 

You may also like...

כתיבת תגובה