רכישת הסכם שכירות שלא ניתן להעברה מהווה חלק משווי המקרקעין במכירה ולא ניתן לפצל אותו – וילאר נכסים -עליון – ע"א 6340/08

מאת:רו"ח סלי אילון,

 

כדי להקטין את מס הרכישה, מנסים הרוכשים לבנות את העסקה כך שחלק מהסכום ישולם עבור משהו אחר שאיננו "זכות במקרקעין". למשל, נניח חנות שיש בה שוכר לעשר שנים, והיא נמכרת תמורת 1,000,000 ש"ח. הרוכש ינסה לטעון שקנה את החנות תמורת 600,000 ש"ח ויתר הסכום שילם בעד הסכם השכירות/מוניטין/נכס בלתי מוחשי אחר, ובלבד שלא יהיה חייב עליו במס רכישה.

מיסוי מקרקעין קורא לזה :"פיצול תמורות" ומתנגד לזה נחרצות.

לטענת מיסוי מקרקעין, שווי המקרקעין נגזר ממה שאפשר לבנות עליו, ומדמי השכירות שניתן לקבל עליו, ולכן אם יש במקרקעין נכס בלתי מוחשי שמעלה את שווי העסקה, הוא מעלה את שווי המקרקעין עצמם ולא ניתן לפצל זאת לשתי עסקאות נפרדות. כדי להמחיש זאת, ישאלו אותנו מסמ"ק האם יכול הרוכש לרכוש את הסכם השכירות מבלי לרכוש את המקרקעין, או לרכוש את המקרקעין ללא הסכם השכירות? כמובן שלא.

במקרה שלנו, היתה קרקע המיועדת לשימוש ציבורי/מסחרי. בעלי הקרקע חותמים עם חברת עמידר על הסכם לפיו יבנו על הקרקע מקבץ דיור, ויעניקו שירותי דיור למשך עשר שנים למשרד השיכון תמורת סכומים שמנים.

בעקבות ההסכם שונה יעוד הקרקע למגורים המיועדים למקבץ דיור. דהיינו, לפי התב"ע החדשה לא ניתן לבנות שום דבר אחר למעט מקבץ דיור, וקצת שטח מסחרי.

מספר חודשים אחרי ששונתה התב"ע, רוכשת חברת וילאר את הקרקע וגם את ההסכם עם עמידר, ומדווחת למסמ"ק רק על מכירת הקרקע. רכישת הסכם השכירות השמן, טוענת וילאר, איננו מכירת זכות במקרקעין, שכן הסכם שכירות מתחת ל 25 שנים איננו זכות המקרקעין.

בית המשפט מקבל את טענת מסמ"ק וקובע שאין לפצל את התמורה לשניים, ויש לראות בתמורה הכוללת את המקרקעין והסכם השכירות כתמורה אחת ששולמה על זכות במקרקעין, ולו רק בשל העבדה שמדובר באותו רוכש שרוכש את שתי הזכויות.

עניין חשוב בפסק הדין: בית המשפט קובע, שאם זכות השכירות לא היתה נמכרת, או שהיתה נמכרת לגוף אחר, היה בית המשפט מקבל את הפיצול.

אז כאילו מסמ"ק ניצח, אבל למעשה כולנו הפסדנו. הרי בית המשפט אומר שהיה מקבל את הפיצול אם הסכם השכירות היה נמכר לאחר, ולכן אנחנו צפויים לראות פיצול הסכמים הכוללים מספר רוכשים. החברה תקנה את המקרקעין, והחברה האחות תקנה את הנכס הבלתי מוחשי. טענת עסקה מלאכותית תהיה טענה קשה כי באמת שני גופים משפטיים נפרדים רכשו את שתי הזכויות.

שלא תטעו – פיצול התמורות הוא מלחמה של ממש. אבל, את המלחמה הזו ניתן לפתור בהינף קולמוס. חקיקה פשוטה תבטל לחלוטין את הבדלי האינטרסים המובילים ללולינות הזו.

אני פונה למחוקק – בטל את מס הרכישה.

אם מס הרכישה יבוטל, גם נחיה בעולם טוב יותר, גם נימנע את כל השטויות האלה של פיצול התמורה. נוכל גם לאחד את מיסוי מקרקעין עם רווח הון, נחסוך כסף שעולה היום לתפעל את מערך מסמ"ק כולל שכירויות, מחשבים, וחשמל, עובדי מסמ"ק שכורעים היום תחת נטל העבודה ומיעוט כח האדם יוכלו לתרום במקום אחר, רגוע יותר.

את התקציב החסר ניתן להשלים על ידי:

  1. מיסוי דירות מגורים להשקעה.
  2. פעולות אכיפה שיביאו למיסוי אוכלוסיות שלמות שכיום מתחמקות ממס.
  3. הורדת שיעורי המס יחד עם העלאת העונשים הקבועים בחוק על עבירות מס, יחד עם קביעת מאסר מינימום (וזה נכון גם לעבירות אחרות)

ויש עוד הרבה הצעות טובות.

You may also like...

כתיבת תגובה