שותפות עם פעילות עסקית לא תיחשב "איגוד מקרקעין" – אספן – ו"ע 615/03

מאת: רו"ח סלי אילון,

שותפות זכתה במכרז לפיו תקים, תנהל ותפעיל, מקבץ דיור לעולים עבור משרד הקליטה. אחת החברות השותפות, מכרה את זכויותיה בשותפות לצד ג'.

מיסוי מקרקעין קבע שמדובר במכירת מניות של איגוד מקרקעין, וחייב את הרכישה במס רכישה.

ועדת הערר קובעת כי לשותפות יש מספר נכסים מלבד מקרקעין, שאינם טפלים למטרות השותפות, נכסים בלתי מוחשיים, הכוללים את חוזה ההתקשרות שלה עם משרד הקליטה, וכן מוניטין (הוא ההטבה הכלכלית הצפויה לשותפות מהסכם ההתקשרות). נכסים אלו מהווים לדעת הוועדה נכס חלק בלתי נפרד מהמקרקעין,  ולכן אין לסווג את השותפות כאיגוד מקרקעין.

וועדת הערר מסתמכת על פס"ד וילאר נכסים שיצא בעליון, שקבע כי פיצול התמורה למספר נכסים (חלק עבור המקרקעין, וחלק עבור הסכם השכירות שנחתם לגביהם) מהווה פיצול מלאכותי, שכן שווים של המקרקעין נגזרים – בין היתר – מהתשואה שניתן להשיג עליהם, תשואה המתקבלת מהשכירות.

 

מבחן ה 10%:

אם חשבנו שרולינגים והחלטות מקצועיות הם עניין פנימי של הרשות המבצעת, ותמיד תהיה לנו הרשות השופטת כדי שתבחן אותם, אנחנו נאלצים להתאכזב. מעניין לראות כי ועדת הערר מסתמכת על רולינג שהוציאה רשות המיסים(*), בו קבעה כי חברה לא תיחשב איגוד מקרקעין אם שווי פעילותה העסקית עולה על 10% מכלל שווי הנכסים שברשותה.

נחזור על זה שוב:  וועדת הערר, שהיא הרשות השופטת,  מסתמכת על מבחן ה 10%, שנקבע על ידי רשות המיסים – הרשות המבצעת.

לדעתי, הרשות השופטת צריכה לקבוע מבחנים בעצמה, מבחנים שישמשו הן את ציבור הנישומים והן את הרשות המבצעת, ולא להיפך. המשפט המנהלי מבוסס על תפיסה זו.

 

סוגיות באיגוד מקרקעין:

בהחלטת ועדת הערר נפתח פתח להוצאת התחולה של איגוד מקרקעין על חברות עם פעילות עסקית. העניין רלוונטי לקניונים, בתי אבות, בתי מלון (במקרה של בית מלון, הוציאה רשות המיסים רולינג בעבר), ועוד.

(*) לעמדת רשות המיסים , חברה המחזיקה נכסים שאינם מקרקעין, ששווים 10% או יותר מכלל שווי הנכסים בחברה, לא תיחשב "איגוד מקרקעין", אם הנכסים אינם טפלים לפעילותה.

רשות המיסים הוציאה לאחרונה רולינג לפיו חברה קבלנית לא תיחשב איגוד מקרקעין מכיוון ששווי הפעילות העסקית שלה עולה על 10% משווי המקרקעין בה.

You may also like...

כתיבת תגובה