פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים – תיקון 76

עמית ורד- עו"ד, נוטריון ומגשר


מבוא

ביום 29.7.2013 אישרה הכנסת את חוק התקציב לשנים 2013-4, או בשמו המלא החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-4), התשע"ג-2013, במסגרתו בוצעו שינויים בתחום של מיסוי מקרקעין (להלן – "תיקון 76 לחוק").

בתיקון 76 לחוק, בין היתר, בוטל מסלול הפטור הכללי ממס שבח למי שבבעלותו יש יותר מדירת מגורים אחת, נקבעו תנאים חדשים למסלול הפטור למי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, וכן נקבע שיעור מס חדש למכירת דירת מגורים מזכה. בנוסף, בוצעו שינויים לגבי הזכאות של תושבי חוץ לפטור ממס שבח, מדרגות מס רכישה, מיסוי של דירות יוקרה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, עסקאות מתנה בין קרובים, ועוד.

במאמר זה נסקור בקצרה חלק מהשינויים במסלולי הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים.

פטור ממס שבח – שינויים במסלולי הזכאות לפטור

כללי

עד לתיקון 76 לחוק, היו קיימים שני מסלולי פטור עיקריים ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים:

  • הפטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק: נועד למי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ואפשר היה להשתמש בו פעם אחת במהלך 4 שנים.
  • הפטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק: נועד למי שבבעלותו דירת מגורים אחת ואפשר היה להשתמש בו פעם אחת במהלך 18 חודשים (ובלבד שבמהלך 4 השנים שקדמו למכירה לא היתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת).

תושבי חוץ היו רשאים לנצל איזה מהפטורים הללו.

תחולתם של הפטורים הללו לא הוגבלה בתקרת שווי של סכום הדירה הנמכרת (מלבד במקרה של דירה הכוללת זכויות בניה נוספות שמוסו בהתאם לסעיף 49ז לחוק).

הגדרות בחוק

לפני שניגש לדון בשינויי הפטורים השונים, יש לציין מספר הגדרות רלוונטיות:

"יום המעבר" = 1.1.2014.

"תקופת המעבר" = 1.1.2014 עד 31.12.2017.

"דירת מגורים מזכה" = דירה ששימשה בעיקרה למגורים 4/5 מהתקופה שבגינה מחושב השבח, או במהלך 4 השנים שקדמו למכירתה.

"יום התחילה" = 1.8.2013.

ביטול הפטור הקלאסי של סעיף 49ב(1)

לפי תיקון 76 לחוק, החל מיום המעבר (1.1.2014) יהא מבוטל הפטור הקלאסי של מכירת דירה אחת לארבע שנים.

לגבי תקופת המעבר (1.1.2014 ועד 31.12.2017) נקבעו הוראות שעה, אשר נסבירן בהמשך.

לגבי התקופה שלאחר-מכן (1.1.2018 ואילך) מי שמוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס שבח אך ורק במסגרת סעיף 49ב(2) לחוק.

בנוסף, הפטור ממס שבח יוגבל החל מיום המעבר (1.1.2014) לתקרת שווי של מכירת דירה עד 4,500,000 ₪ (לפני כן לא היתה מגבלת שווי כל שהיא), כולל לעניין דירות שהתקבלו בירושה.

שיעורי מס השבח הנוכחיים ימשיכו לחול לגבי מכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה, לאחר יום המעבר (1.1.2014), דהיינו, 48% (שבח לתקופה 1.4.1961 ועד 7.11.2001), 20% (שבח לתקופה 7.11.2001 ועד 31.12.2011) ו- 25% (שבח מיום 1.1.2012 ואילך).

שינויים נוספים בוצעו לגבי סעיף 49ג לחוק. לאחר תיקון 76 לחוק, קיימים 4 מקרים לפיהם מי שבבעלותו דירת מגורים אחת ייחשב כבעלים של דירת מגורים מזכה, למרות שבבעלותו דירות נוספות:

  • דירה נוספת שבה חלקו של המוכר אינו עולה על שליש (לפני כן, היה עד רבע);
  • דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997;
  • דירה שנקנתה בתור תחליף לדירה הנמכרת 18 חודשים לפני המכירה;
  • דירה שהתקבלה בדרך של ירושה (ובלבד שהתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) לחוק).

שיעור מס השבח במכירת דירת מגורים מזכה

בתיקון 76 לחוק נקבע שיעור מס חדש, אשר הינו מס ליניארי, למכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר (1.1.2014), כלהלן:

  • שבח שנצבר עד ליום 1.1.2014: יהא פטור באופן מלא ממס שבח.
  • שבח שצבר מיום 1.1.2014 ואילך: יעמוד על שיעור של 25%.

לעניין זה, יש לציין מספר דגשים:

החלוקה בין התקופות דלעיל תתבצע באופן ליניארי, כלומר, היחס שבין כל תקופה לבין מלוא תקופת הבעלות על הנכס.

במקרה ובו שווי הדירה הנמכרת עולה על התקרה של 4,500,000 ₪, יתרת השבח תמוסה לפי הפיצול הליניארי המיטיב.

החישוב הליניארי המיטיב יתבצע אך ורק לגבי מכירת דירת מגורים מזכה, כלומר, לגבי זכויות בניה נוספות החישוב יתבצע לפי השיעורים הרגילים (48%, 20%, 25%).

ההוראות שבתקופת המעבר (מיום 1.1.2014 ועד 31.12.2017)

מי שבבעלותו דירת מגורים אחת יהא זכאי לנצל פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) בנוסחו החדש לאחר תיקון 76 לחוק ובכפוף לתנאיו.

מי שבבעלותו מעל 2 דירות שנרכשו לפני 1.1.2014 אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2) בנוסחו החדש, אולם יהא זכאי לעשות שימוש בפטור המיטיב (הליניארי) לגבי מכירות של 2 דירות. לתשומת לב, יהא ניתן לבחור להחיל את הפיצול הליניארי המיטיב על מכירת 2 דירות מזכות בלבד, ובלבד שבמכירה של לפחות אחת מהדירות המוכר היה זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק בנוסח הקודם. כמו כן, קיימת התניה לפיה המכירות אינן לקרוב משפחה (ולרבות במקרה של עסקת מתנה).

מי שבבעלותו 2 דירות שנרכשו לאחר 1.1.2014 ישלם מס מלא (25%) בגין מכירת הדירה הראשונה, ואילו לגבי הדירה השנייה הזכאות תיבחן לפי הפטור שבסעיף 49ב(2) בנוסחו החדש.

ההוראות לאחר תקופת המעבר (מיום 1.1.2018 ואילך)

לפי תיקון 76 לחוק, להלן התנאים הקבועים בסעיף 49ב(2) לגבי מכירת דירת מגורים בחלוף תקופת המעבר (התנאים הם במצטבר):

  • הדירה הנמכרת מהווה את דירתו היחידה של המוכר (בישראל ובאזור);
  • המוכר הוא בעלים של הדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים מהמועד בו הסתיימה בנייתה (לפני כן הדרישה היתה רק סיום הבנייה).
  • הפטור ממס שבח יוגבל עד לתקרה של 4,500,000 ₪ (ומעבר לכך יחולו שיעורי מס השבח הרגילים של 48%, 20%, 25%).

האמור יחול לגבי מ ישהינו תושב ישראל, וכן לגבי תושב חוץ שזו דירתו היחידה ובכפוף להמצאת אישור שאינו בעלים של דירת מגורים במדינה בה הינו תושב.

***המאמר נכתב ע"י עורך דין עמית ורד, שהינו בעלים ומייסד משרד עורכי דין נוטריון גישור עמית ורד, הפועל משנת 1998 בעיר ראשון לציון, ומתמחה בעסקאות נדל"ן, כולל מיסוי מקרקעין.

מידע נוסף על מכירת דירה ניתן לקרוא כאן

לתשומת לב, מדובר בסוגיות מיסוי מורכבות ומסועפות, ולפיכך במובא כאן המידע נועד לידיעה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא במקומו, ואין להסתמך עליו.

 

 

 

You may also like...

כתיבת תגובה